خرید و فروش آپارتمان در تهران، در ماه های اخیر دستخوش تغییرات مثبتی شده و طبق پیش بینی کارشناسان بازار مسکن، در سال 1397 با رونق کامل روبرو خواهیم شد.
حسام عقبایی در این باره توضیح می دهد: از نیمه ی اول سال 96 وضعیت معاملات در بخش مسکن به سمت و سویی رفت که شاهد افزایش حجم معاملات شدیم. اما این افزایش حجم معاملات در حدی نبود که بتوان از آن به عنوان رونق تعبیر کنیم. در نیمه ی دوم سال 96 وضعیت معاملات در کشور و در تهران به سمت و سویی رفت که می توان گفت اکنون وارد دوران پیش رونق شده ایم.
وی ادامه داد: بخش مسکن وارد رونق نشده است، اما در حال حاضر از رکود هم فاصله گرفته است. در شهر تهران، در آبان 96، تعداد 16617 قرارداد خرید و فروش داشته ایم. همچنین در آبان 96 در کل کشور 48537 قرارداد خرید و فروش را شاهد بوده ایم.
با در نظر گرفتن این شرایط به نظر می رسد، در سال 1397 به طور کامل از دوران پیش رونق فراتر رفته و به دوران رونق کامل در بازار مسکن وارد شویم.
چیزی که در چند سال گذشته از نظر بانیان ساخت و ساز به درستی مورد توجه قرار نگرفته، نوع تقاضا روی بازار مسکن می باشد. با توجه به معاملات صورت گرفته در مدت اخیر، مشاهده می کنیم که بیشتر معاملات صورت گرفته روی آپارتمان های زیر 500 میلیون تومان و متراژ هایی در محدوده ی آپارتمان های زیر 90 متر بوده است.
عدم پیش بینی درست این شاخص ها یکی از عمده علت های وجود خانه های خالی در سراسر کشور می باشد.
یکی از کارشناسان بازار مسکن در این باره اظهار داشت: با توجه به این که بیشترین معاملات مربوط به واحدهای کمتر از 500 میلیون تومان، کمتر از 90 متر مربع وب ین 3 تا 4 میلیون تومان در هر متر مربع است، برخلاف دوره های قبل رونق بخش مسکن از طرف قشر متوسط انجام می شود که در سال های گذشته برای آن ها برنامه ریزی نشده است.
مهدی روانشادنیا گفت: آخرین آمار ارایه شده از معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از آن است واحدهای دارای قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع ۵.۴ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. واحدهای بیش از ۹ میلیون تومان ۱۰ درصد، واحدهای بالای ۸ میلیون تومان ۱۵ درصد و واحدهای ۷ میلیون تومان در هر متر مربع ۲۰ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. از سوی دیگر بیشترین فراوانی خرید و فروش مربوط به واحدهای دارای قیمت بین ۳ تا ۴ میلیون تومان با سهم ۳۰ درصدی از کل معاملات بوده است. این نمایه نشان میدهد که تمرکز بازار روی قیمت و متراژهای متوسط است.
وی ادامه داد: اگر زیربنای واحدهای فروش رفته را هم ببینیم متوجه میشویم واحدهای بالای ۱۵۰ متر مربع کمتراز ۱۰ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند، حدود ۳۰ درصد فروش مربوط به واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر و ۳۲ درصد معاملات مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر مربع بوده است.
روانشادنیا توضیح داد: نتیجه اینکه کمتراز ۱۰ درصد معاملات به واحدهای دارای ارزش بیش از یک میلیارد تومان مربوط شده است، واحدهای بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد حدود ۲۰ درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند. یعنی ۳۰ درصد کل معاملات مربوط به واحدهای بالای ۵۰۰ میلیون تومان بوده و ۷۰ درصد دیگر را واحدهای دارای ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان در بر گرفته است.
وی با اشاره به میانگین قیمت مسکن در پایتخت که به عدد 4.8 میلیون تومان در هر متر مربع نزدیک است، گفت: اگرچه قیمت میانگین شهرتهران حدود ۴.۸ میلیون تومان در مهرماه اعلام شده ولی نکته این است که تمرکز خواستههای مردم برای واحدهای کمتر از ۹۰ متر مربع، قیمت کمتر از میانگین شهر تهران و قیمت زیر ۵۰۰ میلیون تومان است که آدرس تقاضا در بازار مسکن را نشان میدهد.
وی تاکید کرد: از بین سه گروه سرمایه گذاران حرفهای، سوداگران مقطعی و مصرفکننندگان، طیف سوم بیشترین حضور را در بازار مسکن دارند که نشان میدهد هماکنون در بازار مسکن، وزنه تقاضا سنگینتر از عرضه است.
این کارشناس بازار مسکن افزود: با توجه به نرخ ازدواج و طلاقی که در کشوراتفاق میافتد با جمعیت جوان، تقاضای مصرفی ثابت در سطح شهرها داریم که باید به آن توجه کنیم و اگر بخواهیم آدرس بدهیم که بازار ملک کلا رونق دارد یا رکود دارد آدرس خوبی به سرمایهگذاران نئاده ایم لذا باید سرمایهگذاران را به سمت واحدهایی هدایت کنیم که قیمت کمتراز ۵۰۰ میلیون تومان و متراژ کمتر از ۹۰ متر دارند.
وی با اشاره به سهم بیشتر تقاضای فعلی مسکن برای آپارتمان های زیر 100 متر، عنوان ساخت: هماکنون حدود ۷۰ درصد تقاضای مسکن برای واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر است در حالی که ۷۰ درصد عرضه در واحدهای بالای ۱۰۰ متر انجام میشود. این باعث شده از یک طرف با واحدهای خالی واز طرف دیگر با تقاضایی مواجه باشیم که به راحتی قابل پاسخ نیست. به طور مثال در بازار مسکن امروز شهر تهران پیدا کردن واحدهای کمتر از ۵۰۰ میلیون متناسب با سلیقه و توان خرید طیف متوسط به دلیل تقاضای ۷۰ درصدی در بین این گروه کار دشواری است.
همه ی افراد دوست دارند تا آپارتمان و خانه نوساز اجاره کنند و یا در بهترین حالت آپارتمان نوساز خریداری کنند.
خب این را هم همه می دانند که خرید خانه ی نوساز و کلید نخورده نسبت به خانه های چند سال ساخت هزینه ی بیشتری را در بر خواهد داشت.
جدول زیر قیمت معاملات انجام شده از آپارتمان های نوساز را در مناطق 22 گانه شهرداری تهران به نمایش می گذارد: