متقاضیان بازار مسکن

چیزی که در چند سال گذشته از نظر بانیان ساخت و ساز به درستی مورد توجه قرار نگرفته، نوع تقاضا روی بازار مسکن می باشد. با توجه به معاملات صورت گرفته در مدت اخیر، مشاهده می کنیم که بیشتر معاملات صورت گرفته روی آپارتمان های زیر 500 میلیون تومان و متراژ هایی در محدوده ی آپارتمان های زیر 90 متر بوده است.
عدم پیش بینی درست این شاخص ها یکی از عمده علت های وجود خانه های خالی در سراسر کشور می باشد.

یکی از کارشناسان بازار مسکن در این باره اظهار داشت: با توجه به این که بیشترین معاملات مربوط به واحدهای کمتر از 500 میلیون تومان، کمتر از 90 متر مربع وب ین 3 تا 4 میلیون تومان در هر متر مربع است، برخلاف دوره های قبل رونق بخش مسکن از طرف قشر متوسط انجام می شود که در سال های گذشته برای آن ها برنامه ریزی نشده است.

مهدی روانشادنیا گفت: آخرین آمار ارایه شده از معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از آن است واحدهای دارای قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع ۵.۴ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. واحدهای بیش از ۹ میلیون تومان ۱۰ درصد، واحدهای بالای ۸ میلیون تومان ۱۵ درصد و واحدهای ۷ میلیون تومان در هر متر مربع ۲۰ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. از سوی دیگر بیشترین فراوانی خرید و فروش مربوط به واحدهای دارای قیمت بین ۳ تا ۴ میلیون تومان با سهم ۳۰ درصدی از کل معاملات بوده است. این نمایه نشان می‌دهد که تمرکز بازار روی قیمت و متراژهای متوسط است.
وی ادامه داد: اگر زیربنای واحدهای فروش رفته را هم ببینیم متوجه می‌شویم واحدهای بالای ۱۵۰ متر مربع کمتراز ۱۰ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند، حدود ۳۰ درصد فروش مربوط به واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر و ۳۲ درصد معاملات مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر مربع بوده است.
روانشادنیا توضیح داد: نتیجه این‌که کمتراز ۱۰ درصد معاملات به واحدهای دارای ارزش بیش از یک میلیارد تومان مربوط شده است، واحدهای بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد حدود ۲۰ درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند. یعنی ۳۰ درصد کل معاملات مربوط به واحدهای بالای ۵۰۰ میلیون تومان بوده و ۷۰ درصد دیگر را واحدهای دارای ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان در بر گرفته است.
وی با اشاره به میانگین قیمت مسکن در پایتخت که به عدد 4.8 میلیون تومان در هر متر مربع نزدیک است، گفت: اگرچه قیمت میانگین شهرتهران حدود ۴.۸ میلیون تومان در مهرماه اعلام شده ولی نکته این است که تمرکز خواسته‌های مردم برای واحدهای کمتر از ۹۰ متر مربع، قیمت کمتر از میانگین شهر تهران و قیمت زیر ۵۰۰ میلیون تومان است که آدرس تقاضا در بازار مسکن را نشان می‌دهد.
وی تاکید کرد: از بین سه گروه سرمایه گذاران حرفه‌ای، سوداگران مقطعی و مصرف‌کننندگان، طیف سوم بیشترین حضور را در بازار مسکن دارند که نشان می‌دهد هم‌اکنون در بازار مسکن، وزنه تقاضا سنگین‌تر از عرضه است.
این کارشناس بازار مسکن افزود: با توجه به نرخ ازدواج و طلاقی که در کشوراتفاق می‌افتد با جمعیت جوان، تقاضای مصرفی ثابت در سطح شهرها داریم که باید به آن توجه کنیم و اگر بخواهیم آدرس بدهیم که بازار ملک کلا رونق دارد یا رکود دارد آدرس خوبی به سرمایه‌گذاران نئاده ایم لذا باید سرمایه‌گذاران را به سمت واحدهایی هدایت کنیم که قیمت کمتراز ۵۰۰ میلیون تومان و متراژ کمتر از ۹۰ متر دارند.
وی با اشاره به سهم بیشتر تقاضای فعلی مسکن برای آپارتمان های زیر 100 متر، عنوان ساخت: هم‌اکنون حدود ۷۰ درصد تقاضای مسکن برای واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر است در حالی که ۷۰ درصد عرضه در واحدهای بالای ۱۰۰ متر انجام می‌شود. این باعث شده از یک طرف با واحدهای خالی واز طرف دیگر با تقاضایی مواجه باشیم که به راحتی قابل پاسخ نیست. به طور مثال در بازار مسکن امروز شهر تهران پیدا کردن واحدهای کمتر از ۵۰۰ میلیون متناسب با سلیقه و توان خرید طیف متوسط به دلیل تقاضای ۷۰ درصدی در بین این گروه کار دشواری است.

طرح پیشگام طرحی برای نوسازی بافت فرسوده تهران

املاک تهران سالهاست مورد توجه سازنده ها قرار گرفته اند و می توانید در هر کوچه و محله ای در تهران رد پای بساز بفروشها را ببینید. یکی از مواردی هم که یک مشاور املاک به آن توجه ویژه ای دارد خانه های کلنگی و بعضا کمی قدیمی در محله های تهران است.
اغلب افرادی هستند که برای رسیدن به سود بیشتر از ساخت و ساز املاک تهران پول زیادی به جیب می زنند. کار آنها خرید املاک قدیمی و ساخت آپارتمان چند طبقه به جای آن است. در این میان اهالی برخی محله ها از این ساخت و سازهای بی رویه به تنگ آمده اند چراکه ساخت و ساز یک ساختمان باعث سلب آسایش اهالی محله می شود.
در حالی فرایند ساخت و ساز ادامه دار و رو به رشد است که برخی محله های تهران شدیدا نیاز به نوسازی دارند. برخی محله های تهران علی رقم وجود خانه های بسیار قدیمی و غیراستاندارد از نگاه بساز بفروشها دور مانده اند تا جایی که بالاخره خود دولت به فکر نجات این محله های فرسوده افتاده است.
قرار است دولت و شهرداری طی طرحی تحت عنوان طرح پیشگام بافتهای فرسوده را نوسازی کنند.

طرح پیشگام

طرح پیشگام طرح تامین مسکن در شهر تهران است که با موافقت رییس جمهور برای اجرا در بافتهای فرسوده به تصویب رسید. طرح پیشگام طرح مشترک دولت و شهرداری تهران برای تامین مسکن در بافت فرسوده است که بالاخره برای اجرا نهایی شد.
براساس این طرح قرار است طی یک بازه‌ ی زمانی ۵ ساله، در فاز اول برای نزدیک به ۵۵ هزار واحد مسکونی در محدوده‌ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت اجرا شود.
با اجرایی شدن این طرح بیش از نیمی از ظرفیت فعلی ساخت‌ و‌ساز سالانه در شهر تهران به هسته ‌های میانی و فرسوده ی پایتخت هدایت‌ خواهد شد. به عبارتی با اجرایی شدن این طرح محله هایی که بیشتر نیاز به نوسازی دارند و از نگاه سازنده ها دور مانده اند هدف قرار می گیرند. طرح پیشگام در تهران با اولویت مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷ که بیشترین بافت فرسوده را در تهران دارند اجرایی می‌شود.
اما تراکم ساختمانی در این طرح در پهنه‌ های فرسوده ‌ی شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ متناسب با تراکم جمعیت و ظرفیت محلات تعیین خواهد شد. این برنامه‌ی عملیاتی که در قالب طرح «الگوی نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تولید مسکن محلی در مقیاس بزرگ» تدوین شده قرار است به‌ زودی از سوی متولی نوسازی بافتهای فرسوده در دولت به معاون اول رئیس‌ جمهور ارائه شود.
در حال حاضر و سالانه در شهر تهران کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود و نشانه ‌ها حاکی از آن است که طرح برج‌ سازی در بافتهای فرسوده ی تهران از اساس رد می‌شود.
گفتنی است طرح پیشگام به‌ عنوان طرح عملیاتی تامین مسکن در بافتهای فرسوده ی شهر تهران ابتدا در پایتخت اجرا می‌شود و سپس مقدمات اجرای آن در سایر شهرها طرح‌ ریزی خواهد شد. این طرح حداکثر تا یک‌ سال آینده به اجرا گذاشته خواهد شد.

حرکت سرمایه ها به سمت بازار مسکن

با کاهش نرخ سود بانکی، انتظار می رفت که در زمان نه چندان طولانی سرمایه های سرگردان به سمت خرید ملک با هدف سرمایه گذاری حرکت کرده و تکاپوها برای جستجوی مسکن نوساز شروع شود.

یک کارشناس مسکن در این خصوص می گوید: نیمه ی دوم سال با رشد تقاضا، شاهد افزایش قیمت های مسکن خواهیم بود، البته ماه های محرم و صفر این افزایش را تعدیل می کند.

محمد حسین رفعت نژاد ادامه داد: بعد از اعلام کاهش نرخ سود بانکی، یک تحرک نسبی در بازار مسکن صورت گرفته که ادامه دار هم خواهد بود.

وی در خصوص تحرک سپرده های بانکی از بانک ها به بازارهای دیگر بیان کرد: وقتی سپرده های بانکی جذابیت خود را برای سپرده گذاران از دست می دهد، این نقدینگی به بازارهای دیگر اقتصادی سرازیر می شود.

وی اوضاع سه بازار ارز، مسکن و بورس را در زمان کنونی بد توصیف کرده و گفت: در این بین بورس بازار بسیار راکدی ست و بازار ارز نیز به دلیل نوسانات لحظه ای و تجربه های افراد از شکست، بازار چندان جذابی برای جذب سرمایه های مردم نیست.

وی با اشاره به این که تنها بازار مطمئن باقی مانده، بازار مسکن بوده، ادامه داد: بخش زیادی از خریدی که در این بازار صورت می گیرد با هدف سرمایه گذاری در این بخش است.

این کارشناس مسکن متذکر شد: البته ماه های محرم و صفر اثر تعدیل کننده ای روی قیمت مسکن دارند و ممکن است شوک ناشی از کاهش سود سپرده های بانکی بر بازار مسکن را بکاهند و قیمت ها آن طور که پیش بینی می شود افزایش نیابد.

وی در نهایت عنوان ساخت: از سوی دیگر سیاست های دولت در راستای تسهیلات مسکن در بحث کاهش زمان انتظار برای دریافت وام و افزایش میزان آن باعث افزایش جذابیت های سرمایه گذاری در بازار مسکن می شود، عاملی که در نهایت افزایش تقاضا و قیمت را به دنبال دارد.

مصاحبه با اقتصاددان بازار مسکن در خصوص تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار املاک

جستجوی آنلاین املاک نشان می دهد تکان های مثبتی در معاملات مسکن به وجود آمده و با وجودی که هنوز مدت زیادی از کاهش نرخ سود بانکی نگذشته، تاثیرات آن بر بازار املاک چشمگیر می باشد.
در زیر به مصاحبه ی آرمان اقتصادی با داوود سوری اقتصاددان توجه می کنیم:

آیا کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر بخش مسکن اثرگذار است و نکته دیگر آنکه این سطح اثرگذاری طبیعی است یا در ایران این‌گونه بازتاب پیدا می‌کند؟

اگر بخش اول را بخواهم کلی جواب بدهم بله اثرگذار است، اما سطح اثرگذاری محل بحث است. درخصوص بخش دوم باید کمی موضوع را باز کنم. نرخ سود متغیری مهم در سیاستگذاری است که می‌توان براساس آن جهت سرمایه‌‌گذاری، پس‌انداز و مصرف را تعیین کرد. در اقتصاد ایران به‌دلیل آنکه بازارهای مالی توسعه‌یافته نیستند قدرت انتخاب مردم برای نگهداری پس‌اندازها محدود است؛ بنابراین مردم به بازارهایی نظیر مسکن، طلا و ارز روی می‌آورند. بازاری مانند سهام که در دنیا یکی از مکان‌های اصلی سرمایه‌‌گذاری است در ایران عمق کمی دارد، اما مسکن در ایران کارکرد ذخیره دارایی پیدا کرده است.
در واقع مردم از مسکن هم استفاده مصرفی می‌کنند و هم از افزایش قیمت آن به‌عنوان یک دارایی سود می‌برند بنابراین وقتی کالایی تبدیل به دارایی می‌شود از تغییرات نرخ سود بانکی اثر می‌گیرد در حالی‌که در دنیا، مسکن کالای مصرفی است و تغییرات نرخ سود فقط بخش سرمایه‌گذاری ساختمانی را تحت تاثیر قرار می‌دهد نه تمامی بخش‌ها. از این رو می‌توان گفت مجموعه‌ای از نبودها مثل متنوع نبودن دایره انتخاب پس‌اندازکنندگان، نبود ثبات در متغیرهایی مانند نرخ تورم، نبود نهادهای حرفه‌ای و متشکل برای خدمات مسکن و… موجب شده هر تصمیمی دومینو وار به بخش مسکن سرایت کند.
 
شما اشاره کردید کاهش نرخ سود بر بازار مسکن تاثیرگذار است. این اثرگذاری در چه سطحی است آیا به تمامی بخش‌ها سرایت می‌کند یا فقط بخشی از بازار را درگیر می‌کند؟
بازار مسکن حداقل دارای سه حوزه است خرید و فروش، زمین و اجاره. از میان این سه بخش، ابتدا اجاره‌بها درگیر می‌شود. به احتمال زیاد صاحبان خانه‌های اجاره‌ای با کاهش نرخ سود تصمیم می‌گیرند به‌جای رهن، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دهند. طبیعتا بسته به شرایط بازار و کشش قیمتی روی تمامی گونه‌ها تاثیرگذار است، اما شدت اثر متفاوت است. برای مثال برای آپارتمان‌های کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ می‌تواند این شدت اثر متفاوت باشد. چون در این حوزه میزان عرضه از تقاضای موجود در بازار فاصله چندانی ندارد. در واقع قدرت چانه‌زنی در این بخش برای مستاجران اندک است و صاحبخانه‌ها دست بالا را دارند. از این رو می‌توان گفت ساکنان در این بخش شدت اثر را بیشتر حس می‌کنند. نکته دیگر درخصوص ماهیت مالکان است، صاحبان خانه‌های این چنینی عمدتا کسانی هستند که اجاره خانه بخشی از هزینه‌های جاری آنان را پوشش می‌دهد. در واقع آنان با پول رهن گرفته شده و اجاره خانه، گذران زندگی می‌کنند؛ بنابراین وقتی بانک به آنها سود کمتری بابت سپرده‌گذاری پرداخت کند آنها سعی می‌کنند درآمد جایگزین داشته باشند. طبیعتا واکنش طبیعی پول رهن کمتر و دریافت اجاره البته با رقم بیشتری نسبت به قبل است.
 
درخصوص املاک لوکس، اداری و تجاری چطور؟
به نظر من در این بخش هم اثرگذار است اما به‌واسطه ماهیت متفاوت مستاجران و مالکان می‌تواند شدت آن کمتر باشد. نخست آنکه مستاجرانی که در املاک لوکس ساکن هستند حتما درآمد بالایی دارند و اگر افزایش غیرمتعارف باشد می‌توانند منطقه خود را جابه‌جا کنند، اما در بخش کوچک و میان متراژ گزینه دیگری نیست چون آنها ممکن است ناچار به مهاجرت به مناطق اطراف شهر شوند. دوم آنکه احتمال دارد کشش قیمتی در بخش املاک لوکس به‌دلیل عرضه بالا پر کشش باشد یعنی مردم به سراغ آلترناتیوهای مشابه بروند. ضمن آنکه ماهیت مالکان نیز متفاوت است به نظر می‌رسد مالکان این واحدها بیش از آنکه به‌دنبال سود بانکی باشند به‌دنبال سرمایه‌گذاری و کار با پول خود هستند بنابراین طبیعی است به این تغییرات واکنش کمتری نشان دهند. در حوزه املاک تجاری و اداری نیز بسته به نوع محل و مرکزیت می‌تواند شرایط متفاوت باشد.
 
علاوه‌بر بخش اجاره، از نگاه شما اثر کاهش نرخ سود بر خرید و فروش املاک و زمین چه خواهد بود؟
وضعیت خرید و فروش متفاوت از بازار اجاره است و متغیرهای بیشتری در تعیین وضعیت آن دخیل خواهد بود. اولین متغیر وضعیت پرداخت وام مسکن است اگر قدرت تجهیز تقاضا افزایش یابد یک وضعیت خواهد بود و اگر این اتفاق صورت نگیرد بازار به شکل کنونی خواهد بود. قدرت وام‌دهی بستگی به توان تجهیز منابع از سوی بانک‌ها دارد. اطلاعات من نشان می‌دهد جز بانک مسکن دیگر بانک‌ها به‌دلیل ماهیت بلند مدت این نوع وام تمایل به تخصیص منابع ندارند. با توجه به اینکه قدرت خرید مردم هم پایین است بعید می‌دانم تا یک سال آینده اتفاق خاصی بیفتد.
 
چرا تا یک سال آینده؟
چون بانک‌ها قبل از اجرای مصوبه بانک مرکزی سپرده‌های روزشمار و کوتاه‌مدت خود را به سرفصل سپرده‌های یکساله انتقال دادند تا کماکان نرخ سود بالای ۲۰ درصد بدهند. بخش زیادی از این منابع نیز مربوط به سپرده‌گذاران خرد است که ترجیح دادند به‌جای مصرف کماکان در وضعیت پس‌انداز سپرده‌ای نگه دارند.
 
روند بازارها نشان می‌دهد الگوی تناوبی حاکم بوده که مثلا با نوسان در بازار ارز ابتدا نقدینگی وارد آن می‌شده و بعد از مدتی زمانی که بازار اشباع می‌شده به دیگر بازار کوچ کرده، امکان دارد در صورت تکانه‌ای این الگو تکرار شود؟
این الگو بیشتر سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه را توضیح می‌دهد که سرمایه‌های کلان هستند. با توجه به اشباع بازار مسکن از کالاهای لوکس من بعید می‌دانم در صورت تکرار این الگو در یک بازار مقصد بعدی بازار مسکن باشد. رشد جمعیت، نرخ تشکیل خانوار و… از دیگر متغیرهای بازدارنده است که مانع از نوسان قیمتی در بازار خرید و فروش در حال حاضر می‌شود. مگر اتفاق خاصی در سیاست‌های دولت اتفاق بیفتد مثلا سیاست‌های فوق انبساطی به اجرا درآید که بخشی از منابع وارد بازار شود.
 
اگر اصلاح نظام بانکی با موفقیت پیش رود و نرخ سود به‌طور تعادلی کاهش یابد باز هم همین آثار را بر مصرف‌کنندگان دارد؟
به هر حال جراحی بدون خونریزی نیست با این تفاوت که در صورت اصلاح وضعیت بانکی و بهبود قدرت وام‌دهی، مصرف‌کنندگان می‌توانند از مواهب آن نیز برخوردار باشند، اما در حال حاضر این هزینه را می‌پردازند بدون آنکه چشم‌اندازی از بهره بردن از مواهب احتمالی در آینده باشد.

نرخ اجاره بها به جای خرید و فروش از کاهش نرخ سود متاثر شد

با وجودی که کاهش نرخ سود بانکی به عنوان اهرمی برای افزایش تعدادی خرید و فروش مسکن در کشور به نظر می رسید، اما بیش از آن که خروج سرمایه ها از بانک های کشور به جذب پول به سمت بازار املاک منجر شود، مالکین به جان مستاجران افتاده و نرخ اجاره بها را بالا بردند.
برای جستجوی نرخ اجاره بها در تهران اینجا کلیک کنید.
در همین راستا عضو سابق شورای مسکن، افشین پروین پور اظهار داشت: بسیار بعید است در شرایط فعلی در بازار خرید و فروش مسکن با کاهش نرخ سود بانکی اتفاقی صورت بگیرد.

وی ادامه داد: مسلم است که کاهش سود بانکی جذابیت نگه داشتن سرمایه در بانک را کم می کند و این سرمایه به دنبال جایگزین دیگری است اما تحلیل بنده این است که این تأثیر بیشتر از اینکه روی خرید و فروش مسکن تأثیرگذار باشد روی قیمت اجاره بها مؤثر خواهد بود کما اینکه اکنون نیز مشاهده می شود که مالکان بیشتر به سمت افزایش بها به جای گرفتن رهن حرکت می کنند.

 پروین پور گفت: چرا که اکنون بازار خرید و فروش در رکود به سر می برد و علت این رکود قیمت بالای مسکن است که تقاضا را پایین آورده است.
وی در خصوص حرکت سرمایه های خارج شده از بانک ها به سمت بازار ساخت و ساز توضیح داد: انتقال سرمایه به سمت ساخت و ساز مسیر متفاوتی با خرید و فروش دارد و اگر چنین اتفاقی رخ دهد اتفاق بسیار خوبی است چرا که در این صورت عرضه افزایش پیدا می کند و در نتیجه باعث تعادل در قیمت بازار مسکن خواهد شد.
او درباره ی سیاست های مثبت جهت رونق پیدا کردن بازار املاک کشور عنوان ساخت: سیاستهای بانکی به تنهایی قادر نیست که رونق را به این بخش بازگرداند و احتیاج به سیاستهای مکمل دارد مثلا باید با سوادگری در بخش مسکن مبارزه کرد و این باعث بازگشت رونق به بخش مسکن می شود.