مصاحبه با اقتصاددان بازار مسکن در خصوص تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار املاک
جستجوی آنلاین املاک نشان می دهد تکان های مثبتی در معاملات مسکن به وجود آمده و با وجودی که هنوز مدت زیادی از کاهش نرخ سود بانکی نگذشته، تاثیرات آن بر بازار املاک چشمگیر می باشد.
در زیر به مصاحبه ی آرمان اقتصادی با داوود سوری اقتصاددان توجه می کنیم:
آیا کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر بخش مسکن اثرگذار است و نکته دیگر آنکه این سطح اثرگذاری طبیعی است یا در ایران این‌گونه بازتاب پیدا می‌کند؟
اگر بخش اول را بخواهم کلی جواب بدهم بله اثرگذار است، اما سطح اثرگذاری محل بحث است. درخصوص بخش دوم باید کمی موضوع را باز کنم. نرخ سود متغیری مهم در سیاستگذاری است که می‌توان براساس آن جهت سرمایهگذاری، پس‌انداز و مصرف را تعیین کرد. در اقتصاد ایران به‌دلیل آنکه بازارهای مالی توسعه‌یافته نیستند قدرت انتخاب مردم برای نگهداری پس‌اندازها محدود است؛ بنابراین مردم به بازارهایی نظیر مسکن، طلا و ارز روی می‌آورند. بازاری مانند سهام که در دنیا یکی از مکان‌های اصلی سرمایهگذاری است در ایران عمق کمی دارد، اما مسکن در ایران کارکرد ذخیره دارایی پیدا کرده است.
در واقع مردم از مسکن هم استفاده مصرفی می‌کنند و هم از افزایش قیمت آن به‌عنوان یک دارایی سود می‌برند بنابراین وقتی کالایی تبدیل به دارایی می‌شود از تغییرات نرخ سود بانکی اثر می‌گیرد در حالی‌که در دنیا، مسکن کالای مصرفی است و تغییرات نرخ سود فقط بخش سرمایهگذاری ساختمانی را تحت تاثیر قرار می‌دهد نه تمامی بخش‌ها. از این رو می‌توان گفت مجموعه‌ای از نبودها مثل متنوع نبودن دایره انتخاب پس‌اندازکنندگان، نبود ثبات در متغیرهایی مانند نرخ تورم، نبود نهادهای حرفه‌ای و متشکل برای خدمات مسکن و… موجب شده هر تصمیمی دومینو وار به بخش مسکن سرایت کند.
شما اشاره کردید کاهش نرخ سود بر بازار مسکن تاثیرگذار است. این اثرگذاری در چه سطحی است آیا به تمامی بخش‌ها سرایت می‌کند یا فقط بخشی از بازار را درگیر می‌کند؟
بازار مسکن حداقل دارای سه حوزه است خرید و فروش، زمین و اجاره. از میان این سه بخش، ابتدا اجاره‌بها درگیر می‌شود. به احتمال زیاد صاحبان خانه‌های اجاره‌ای با کاهش نرخ سود تصمیم می‌گیرند به‌جای رهن، مبلغ اجاره ماهانه را افزایش دهند. طبیعتا بسته به شرایط بازار و کشش قیمتی روی تمامی گونه‌ها تاثیرگذار است، اما شدت اثر متفاوت است. برای مثال برای آپارتمان‌های کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ می‌تواند این شدت اثر متفاوت باشد. چون در این حوزه میزان عرضه از تقاضای موجود در بازار فاصله چندانی ندارد. در واقع قدرت چانه‌زنی در این بخش برای مستاجران اندک است و صاحبخانه‌ها دست بالا را دارند. از این رو می‌توان گفت ساکنان در این بخش شدت اثر را بیشتر حس می‌کنند. نکته دیگر درخصوص ماهیت مالکان است، صاحبان خانه‌های این چنینی عمدتا کسانی هستند که اجاره خانه بخشی از هزینه‌های جاری آنان را پوشش می‌دهد. در واقع آنان با پول رهن گرفته شده و اجاره خانه، گذران زندگی می‌کنند؛ بنابراین وقتی بانک به آنها سود کمتری بابت سپرده‌گذاری پرداخت کند آنها سعی می‌کنند درآمد جایگزین داشته باشند. طبیعتا واکنش طبیعی پول رهن کمتر و دریافت اجاره البته با رقم بیشتری نسبت به قبل است.
درخصوص املاک لوکس، اداری و تجاری چطور؟
به نظر من در این بخش هم اثرگذار است اما به‌واسطه ماهیت متفاوت مستاجران و مالکان می‌تواند شدت آن کمتر باشد. نخست آنکه مستاجرانی که در املاک لوکس ساکن هستند حتما درآمد بالایی دارند و اگر افزایش غیرمتعارف باشد می‌توانند منطقه خود را جابه‌جا کنند، اما در بخش کوچک و میان متراژ گزینه دیگری نیست چون آنها ممکن است ناچار به مهاجرت به مناطق اطراف شهر شوند. دوم آنکه احتمال دارد کشش قیمتی در بخش املاک لوکس به‌دلیل عرضه بالا پر کشش باشد یعنی مردم به سراغ آلترناتیوهای مشابه بروند. ضمن آنکه ماهیت مالکان نیز متفاوت است به نظر می‌رسد مالکان این واحدها بیش از آنکه به‌دنبال سود بانکی باشند به‌دنبال سرمایهگذاری و کار با پول خود هستند بنابراین طبیعی است به این تغییرات واکنش کمتری نشان دهند. در حوزه املاک تجاری و اداری نیز بسته به نوع محل و مرکزیت می‌تواند شرایط متفاوت باشد.
علاوه‌بر بخش اجاره، از نگاه شما اثر کاهش نرخ سود بر خرید و فروش املاک و زمین چه خواهد بود؟
وضعیت خرید و فروش متفاوت از بازار اجاره است و متغیرهای بیشتری در تعیین وضعیت آن دخیل خواهد بود. اولین متغیر وضعیت پرداخت وام مسکن است اگر قدرت تجهیز تقاضا افزایش یابد یک وضعیت خواهد بود و اگر این اتفاق صورت نگیرد بازار به شکل کنونی خواهد بود. قدرت وام‌دهی بستگی به توان تجهیز منابع از سوی بانک‌ها دارد. اطلاعات من نشان می‌دهد جز بانک مسکن دیگر بانک‌ها به‌دلیل ماهیت بلند مدت این نوع وام تمایل به تخصیص منابع ندارند. با توجه به اینکه قدرت خرید مردم هم پایین است بعید می‌دانم تا یک سال آینده اتفاق خاصی بیفتد.
چرا تا یک سال آینده؟
چون بانک‌ها قبل از اجرای مصوبه بانک مرکزی سپرده‌های روزشمار و کوتاه‌مدت خود را به سرفصل سپرده‌های یکساله انتقال دادند تا کماکان نرخ سود بالای ۲۰ درصد بدهند. بخش زیادی از این منابع نیز مربوط به سپرده‌گذاران خرد است که ترجیح دادند به‌جای مصرف کماکان در وضعیت پس‌انداز سپرده‌ای نگه دارند.
روند بازارها نشان می‌دهد الگوی تناوبی حاکم بوده که مثلا با نوسان در بازار ارز ابتدا نقدینگی وارد آن می‌شده و بعد از مدتی زمانی که بازار اشباع می‌شده به دیگر بازار کوچ کرده، امکان دارد در صورت تکانه‌ای این الگو تکرار شود؟
این الگو بیشتر سرمایهگذاری سفته‌بازانه را توضیح می‌دهد که سرمایه‌های کلان هستند. با توجه به اشباع بازار مسکن از کالاهای لوکس من بعید می‌دانم در صورت تکرار این الگو در یک بازار مقصد بعدی بازار مسکن باشد. رشد جمعیت، نرخ تشکیل خانوار و… از دیگر متغیرهای بازدارنده است که مانع از نوسان قیمتی در بازار خرید و فروش در حال حاضر می‌شود. مگر اتفاق خاصی در سیاست‌های دولت اتفاق بیفتد مثلا سیاست‌های فوق انبساطی به اجرا درآید که بخشی از منابع وارد بازار شود.
اگر اصلاح نظام بانکی با موفقیت پیش رود و نرخ سود به‌طور تعادلی کاهش یابد باز هم همین آثار را بر مصرف‌کنندگان دارد؟
به هر حال جراحی بدون خونریزی نیست با این تفاوت که در صورت اصلاح وضعیت بانکی و بهبود قدرت وام‌دهی، مصرف‌کنندگان می‌توانند از مواهب آن نیز برخوردار باشند، اما در حال حاضر این هزینه را می‌پردازند بدون آنکه چشم‌اندازی از بهره بردن از مواهب احتمالی در آینده باشد.
کاهش نرخ سود بانکی با بازار رهن و اجاره املاک چه خواهد کرد؟
به عقیده ی این کارشناس مسکن، پس لرزه سود بانکی بر بازار اجاره املاک قابل لمس خواهد بود و به زودی باید منتظر این پس لرزه ها باشیم.
وی گفت: ورود منابع به دولت از طریق افزایش صادرات نفت دوره رونق مسکن را نوید می داد اما امکان تداوم رکود مسکن به خاطر کسری بودجه دولت وجود دارد.
وی به افزایش قیمت در بخش مصالح ساختمانی از جمله آهن، میلگرد و فولاد اشاره کرده و عنوان ساخت: این تغییرات، افزایش احتمال رونق در بازار مسکن و صنعت ساختمان را به همراه داشته است که در صورت محقق شدن، چهار افزایش «قیمت»، «تولید»، «خریدوفروش» و «سرمایهگذاری» را نیز در پی خواهد داشت.
ستاریان ادامه داد: در سال ۹۶ با توجه به منابعی که دولت از طریق افزایش تولید و صادرات نفت کسب کرده است، قاعدتاً باید رونق ساختمان تا اواخر شهریورماه محقق شود مگر اینکه دولت اراده‌ای برای تداوم رکود و توقف این روند داشته باشد.
وی در خصوص مرتفع کردن مشکلات بخش مسکن و املاک توضیح داد: به‌واسطه اینکه بخش عمده تولید مسکن کشور درید اختیار بخش خصوصی است و منابع مالی این بخش کفاف سرمایه‌گذاری‌های موردنیاز را نمی‌دهد، راه‌حل احیای بخش مسکن کشور و حل معضلات این بازار، آزادسازی جذب منابع از خارج است.
وی عنوان ساخت: به دلیل اینکه منابع داخلی، کفاف تولید مسکن را نمی‌دهد از یک‌سو حاشیه‌نشینی و از سوی دیگر اجاره‌بها افزایش می‌یابد ازاین‌رو باید قانون به نحوی اصلاح شود که سازندگان ساختمان بتوانند با واگذاری بخشی از طرح خود به‌طرف خارجی و مشارکت با او، از سرمایه خارجی استفاده کنند.
او درباره ی مبحث نوسازی بخش های فرسوده و قدیمی شهرهای بزرگ به ویژه تهران گفت: از ابتدای مطرح‌شدن بحث بازسازی بافت‌های فرسوده، مقرر بود این کار برای ایمن‌سازی ساختمان‌ها و کاهش خسارت‌های مالی و جانی در حوادث غیرمترقبه مانند زلزله انجام شود.
او ادامه داد: بافت‌های فرسوده به نسبت دیگر بافت‌های شهری، از خانه‌های کوچک‌تر و تراکم جمعیتی بالاتری برخوردار هستند ضمن اینکه با فرض بازسازی و احیای این بافت‌ها، باز هم برای همان ساکنان قبلی مسکن ایمن و مناسب ساخته می‌شود و افراد جدیدی نمی‌توانند در این واحدها ساکن شوند.
وی اضافه کرد: بر این اساس بازسازی و احیای بافت‌های فرسوده باید برای ارتقای زندگی ساکنان این بخش‌ها و همچنین برقراری عدالت اجتماعی و اقتصادی در دستور کار قرار بگیرد اما این کار نمی‌تواند مشکل متقاضیان بالفعل مسکن را برطرف کند.
طبق محاسبات و آمار ستاریان در حال حاضر در پایتخت چیزی در حدود 700 هزار واحد مسکونی در شمار واحدهای فرسوده قرار گرفته اند که نوسازی و فروش تراکم در آن ها می تواند ما را به 800 هزار واحد مسکونی برساند یعنی تنها 100 هزار واحد بیشتر که به هیچ وجه بار مشکلات مسکن را سبک نخواهد کرد.
ستاریان در نهایت تاکید کرد: حل مشکل مسکن کشور به برنامه‌ریزی وسیع و بلندمدت نیاز دارد و برای حل آن باید نسبت به اقداماتی مانند توسعه شهرهای میانی و تولید زمین مسکونی در مناطق مناسب شهری متوسل شد.