تغییر رویه ی بازار مسکن در تهران

بازار مسکن شهر تهران در بافت های فرسوده چندین ریز نوسانات داشته است و بخش املاک ریز متراژ و ارزان قیمت از اول سال 96 نشانه های خروج غیر تورمی از رکود را این بار در بخش جنوب تهران دیده ایم که پیشتازی منطقه 12 به دلیل بیشترین پلاک های فرسوده در رشد متوسط قیمت خانه با بالا رفتن 13 در صدی طی تیر ماه به مدت مشابه سال قبل افزایش 56 درصدی پروانه های ساختمانی در منطقه های 11 و 12 در طول چهار ماه و رشد 49 درصدی تقاضا جهت خرید واحد های 16 تا 20 سال موئد این مسئله می باشد. 

رشد 36.6 در صدی پروانه ساختمانی تهران در زمستان سال 95 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در فصل بهار امسال دچار افت شد و به اوضاع منفی رسید. در منطقه 12 ساخت و ساز رونق یافت و پروانه های ساختمانی در این منطقه نسبت به سال گذشته 1.5 برابر شد و نشان می دهد که تمایل برای سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به 490 هزار واحد مسکونی خالی تهران به سوی متقاضیان اصلی سوق یافت. خرید خانه تهران برای اقشار ضعیف جامعه تقریبا غیر ممکن است با وجود آن که واحد های مسکونی خالی در تهران کم نیست. بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاران است چراکه مخاطبان مسکن که در بخش های بافت فرسوده زندگی می کنند با توجه به تسهیلات هشت درصدی حتما قوی و توانمند می شوند. 

محمد سعید ایزدی گفته است:  جلساتی را با بانک مرکزی و معاونت اجرایی در خصوص دو مصوبه داشتیم که اعطای تسهیلات به انبوه سازان یکی از آنها بود و توسط بانک مرکزی انجام شد. مصوبه دوم هم به میزان ۱۰۰۰میلیارد تومان که امیدواریم ابلاغ شود تسهیلات برای مردم است.

ایزدی پرداخت تسهیلات را فرصتی بی نظیر برای خریداران خانه در بخش های فرسوده دانست و اظهار داشت: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم می‌کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که می‌خواهد در این بافتها پروژه‌ ای را شروع کند با استفاده از سرمایه‌گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می‌کند،خودش هم پولی می‌گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بی‌سابقه است.

از طرفی دیگر اقبال به سمت واحد های قدیمی ساخت بیشتر شده است و در حالی که توقع می رود به علت مازاد 2.6 میلیونی خانه که حدود یک میلیون واحد آن در طول پنج سال اخیر اضافه شده و نیاز انبوه سازان به شارژ نقدینگی شاهد عرضه بیشتر واحد های نوساز در بازار مسکن باشیم. به علت نبود کفایت تسهیلات 160 میلیون تومانی جهت خرید خانه های کلید نخورده متقاضیان هدف گذاری خود را به سوی اولویت های بعد تغییر داده اند. 

خرید خانه در تهران با تسهیلات

برای زوج های جوانی که برای خرید خانه در تهران برنامه ریزی می کنند، صندوق پس انداز مسکن یکم به عنوان یک عامل کمک کننده و تسهیلات امیدوار کننده به نظر می رسید.
تا کنون یعنی تا نیمه ی تیر ماه سال 1396 چیزی در حدود 188 هزار نفر برای استفاده از این تسهیلات ثبت نام کرده اند تا بدین وسیله امر خرید خانه را ممکن سازند. البته لازم به ذکر است که از این 188 هزار نفر تا کنون تنها 10 هزار و 208 فقره موفق به دریافت وام خرید مسکن شده اند.

صندوق پس انداز مسکن یکم یعنی همان خانه اولی ها به این طریق می باشد که اشخاصی که در این صندوق سپرده گذاری می کنند می توانند پس از یک سال به میزان دو برابر سپرده ی خود تا سقف 40، 60 و 80 میلیون تومان تسهیلات برداشت نمایند.
طبق آماری که از بانک مسکن بیرون آمده، تعداد افرادی که طی سال گذشته به طور ماهیانه برای دریافت وام خانه اولی ها مراجعه کرده اند، به طور میانگین 12 هزار و 834 فقره بوده است.
چه عواملی مانع پرداخت وام ها می شود؟
در واقع عوامل متعددی به عنوان یک مانع در سر راه دریافت وام خرید مسکن برای خانه اولی ها خودنمایی می کند. یکی از این موانع معرفی ضامن دولتی ست که برای بسیاری از زوج ها دسترسی به آن ناممکن می باشد. علاوه بر این بالا بودن قیمت خانه نسبت به وامی که برای آن پرداخت خواهد شد و ناتوانی زوج ها در تهیه ی مبلغ تکمیلی برای خرید و البته اقساط بالا نیز سدهای محکمی مقابل دریافت وام خرید مسکن به نظر می رسند.
شرط سن بنا نیز که می باید حداکثر 15 سال باشد، بسیاری از گزینه های ارزان قیمت تر در میان خانه های شهر را از میان برده است.
مطلب دیگری که در اینجا خودنمایی می کند، مبلغ سپرده ی اولیه است که بیشتر خانواده ها برای تامین آن نیز مشکل دارند. توجه داشته باشید که برای خرید یک خانه در حد متوسط در تهران، با در نظر گرفتن نرخ متری 4.5 میلیون تومان، یک خانه ی 60 متری چیزی در حدود 270 میلیون تومان تمام خواهد شد.

برای چنین خانه ای سقف تسهیلات در حالت حداکثری 160 میلیون تومان خواهد بود. و البته که متقاضی می باید 80 میلیون سپرده ی اولیه را نیز داشته و قادر به تامین آن باشد.
به سراغ یکی از متقاضیان دریافت وام خانه اولی ها می رویم. وی که جوانی 32 ساله است در این باره این طور می گوید: از شهریورماه ۱۳۹۴ با تهیه مبلغ ۳۰ میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری کردم و شهریور ۱۳۹۵ واجد شرایط دریافت وام بودم ولی از آن زمان تاکنون عملا نتوانسته‌ام تسهیلات خود را دریافت کنم. مشکلاتم یکی دو تا نیست. اولا ضامن دولتی ندارم. با اینکه ضامن دولتی به عنوان شرط پرداخت تسهیلات قید نشده بود، شعبه من می گوید باید ضامن بیاوری.
وی ادامه می دهد: رقم تسهیلاتی نیز که به من اختصاص می یابد ۶۰ میلیون تومان است که با پول خودم می شود ۹۰ میلیون تومان. با این مبلغ فقط می توانم اطراف تهران خانه ای کوچک یا خانه ای ۳۰ متری در محله ای نامناسب در تهران بخرم. از آن گذشته اقساطم حدود ۷۰۰ هزار تومان با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله است. فعلا که صبر کرده ام تا ببینم خدا چه می خواهد. زمانی اقدام به خرید می کنم که بدانم قیمت مسکن به کف رسیده است.
این جوان در نهایت می گوید: هم اکنون پول من در بانک است و سودی هم به آن تعلق نمی گیرد. فقط گفته اند اگر انصراف دهی می توانی از سود سپرده های کوتاه مدت که رقم ناچیزی است استفاده کنی. من هم که فعلا شرایطم برای دریافت وام فراهم نیست و بانک دارد از پول من استفاده می کند و حتما آن را با رقمهای بالای ۲۰ درصد به بقیه افراد وام می دهد.

خبرهای خوب برای متقاضیان خرید مسکن

تمام خانواده هایی که به دنبال خرید مسکن و جستجوی قیمت مسکن هستند، می توانند از طریق موتور جستجوی سایت املاک آلونک ملک مورد نظر خود را بیابند.
به گزارش همهمه به نقل از خبرگزاری تسنیم، بانک مسکن شرایط انتقال تسهیلات ساخت بدون سپرده از محل اوراق ساخت مسکن به خریداران واحدهای تکمیل شده (فروش اقساطی) را تسهیل و شرایط ویژه‌ای نیز برای زوجین تعریف کرد.

بر اساس ضوابط جدید وضع شده توسط بانک مسکن، امکان تقسیط تسهیلات ساخت پرداخت شده به سازندگان در قالب قرارداد «مشارکت مدنی» به خریداران واحدهایی که با این تسهیلات (بدون سپرده و از محل اوراق) ساخته شده‌اند، تسهیل شده است. سقف تسهیلات قابل انتقال به خریدار در حالت انفرادی برای تهران 60 میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری و خارج از محدوده خدمات شهری نیز 40 میلیون تومان است.
اگر چه سقف تسهیلات قابل انتقال به خریدار در قالب فروش اقساطی واحدهایی که به صورت مشارکت مدنی ساخته شده، نسبت به سال قبل تغییری نکرده است، اما از ابتدای تابستان امسال مقرر شده خریداران در تهران تنها به ازای 20 میلیون تومان از کل تسهیلات 60 میلیون تومانی و در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت نیز تنها به ازای 10 میلیون تومان از تسهیلات باید اوراق حق‌ تقدم تسهیلات مسکن خریداری کنند. به این ترتیب الباقی تسهیلات مذکور بدون هیچ قید و شرط و بدون نیاز به خرید اوراق به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی ساخته شده با تسهیلات بدون سپرده بانک مسکن، قابل انتقال است.

این در حالی است که تا پیش از این ابلاغیه، خریداران باید به ازای کل تسهیلات منتقل شده از سازنده به آنها، اوراق مسکن خریداری می‌کردند و در نتیجه هزینه بیشتری بابت برخورداری از شرایط فروش اقساطی واحد مسکونی می‌پرداختند. مدت تقسط این تسهیلات بدون سپرده نیز طبق ضوابط موجود هشت سال است.
بانک مسکن با تکیه بر مقررات موجود از ابتدای تابستان امسال قابلیت جدیدی هم برای زوجین جوان ایجاد کرده که به واسطه آن امکان انتقال تسهیلات مشارکت مدنی به زوجین خریدار واحدهای ساخته شده به این ترتیب نیز فراهم شده است. پیش از این انتقال تسهیلات تنها در حالت انفرادی ممکن بود اما از ابتدای تابستان امسال می‌توان تسهیلات را با سقف‌های بالاتری نسبت به حالت انفرادی، به زوجین انتقال داد و همان گونه که امکان استفاده از تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق یکم برای زوجین روی یک خانه فراهم است، امکان انتقال تسهیلات ساخت به زوجین در قالب قرارداد فروش اقساطی نیز فراهم شده است.
سقف تسهیلات زوجین از این محل نیز مشابه تسهیلات از محل اوراق مسکن تعیین شده و در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و در نیز سایر مناطق شهری، 100، 80 و 60 میلیون تومان است. بنابراین در تهران در صورتی که مانده اقساط تسهیلات ساخت یک واحد مسکونی 100 میلیون تومان باشد، امکان تقسیط آن به صورت دو فقره تسهیلات 50 میلیون تومانی برای زوجین متقاضی خرید آن واحد فراهم است.نرخ سود این مدل فروش اقساطی برای زوجین 18 درصد و مدت باز پرداخت آن پنج سال تعیین شده است. اگر چه مدت باز پرداخت آن در مقایسه با تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق هفت سال کمتر و سود آن 0.5 درصد بیشتر است، اما با توجه به اینکه هیچ هزینه‌ای بابت خرید اوراق نمی‌پردازند و یا شرایطی نظیر رسوب بخشی از تسهیلات به صورت سپرده برای آن در نظر گرفته نشده است، زوجین جوانی که از عهده پرداخت اقساط این تسهیلات بر می‌آیند، عملا می‌توانند با هزینه کمتری از تسهیلات 100 میلیون تومانی استفاده کنند.
هزینه خرید اوراق برای تسهیلات از محل اوراق 100 میلیون تومانی در حالت عادی حدود 15 میلیون تومان است که در مدل فروش اقساطی، این هزینه به کلی حذف شده است.